Extrait de l'introduction :
Land is the habitation ofman, the store-house upon which he must draw for all his needs, the material to which his labour must be applied for the supply of all his desires... on the land we are born, from it we live, to it we return again - children of the soil as truly as is the blade of grass or the flower of the field. Take away from man all that belongs to land, and he is but a disembodied spirit.
Henri George, Progress and Poverty, 1879
La débâcle des subprime mortgage (prêts hypothécaires subprimés) a ouvert une crise financière dont on n'a pas encore pris la mesure de l'ampleur. Depuis l'été 2007, les estimations sur les pertes des banques n'ont cessé de grossir : de 100 milliards de dollars en septembre 2007, elles sont passées à 400, voire à 1 000 milliards pour les plus pessimistes. De tels chiffres sont sans précédent depuis la Grande Dépression des années 1930.
Les dégâts auraient été limités, si la crise avait été circonscrite aux États-Unis. On serait en présence d'une crise immobilière du type de celle des Saving and Loans, ces caisses d'épargne qui ont dû être liquidées en masse au cours des années 1980. Mais, cette fois-ci, la déconfiture des subprime a mis à mal tout l'édifice financier mondial, entraînant ce que les économistes nomment une «crise systémique».
Au cours des vingt années qui séparent la crise des Saving and Loans de celle des subprime, une profonde modification du système d'alimentation du crédit a pris place aux États-Unis. La grande innovation a été la titrisation des créances hypothécaires, autrement dit la transformation de portefeuilles de créances hypothécaires en titres négociables. Auparavant, les établissements de crédit finançaient les prêts immobiliers avec les comptes de dépôt ou d'épargne de leurs clients. Grâce à la titrisation, ils peuvent mettre en vente leurs portefeuilles de créances - les prêts qu'ils gèrent - à des banques d'investissement, lesquelles restructurent ces prêts en «pools» homogènes de titres et les proposent à d'autres investisseurs. Ces «titres de titres» sont vendus dans le monde entier, chaque type d'investisseur (banque, particulier, fond d'investissement...) faisant son choix entre les produits issus de créances titrisées, en fonction du risque qu'il souhaite prendre.
Un tel dispositif tenait bien pendant les années de hausse des valeurs immobilières, d'autant que la Réserve Fédérale avait mis de l'huile dans les rouages en maintenant les taux d'intérêt à un niveau extraordinairement bas jusqu'en 2004. Puis les taux ont été relevés, à mesure que l'économie américaine repartait dans un nouveau cycle de croissance. Les emprunteurs de subprime soumis aux taux variables ont alors eu de plus en plus de difficulté à faire face à leurs échéances. Tant que les prix des logements montaient, ils pouvaient emprunter à nouveau, en prenant comme garantie un logement valant plus cher qu'avant. Mais il a suffi d'un léger accroissement du pourcentage de leurs défauts de paiement, pour entraîner une désaffection des investisseurs sur le marché des titres dérivés des créances, et, par suite, une chute des prix immobiliers. Le retournement des valeurs immobilières ne fait qu'accentuer la gravité de la crise, jetant à la rue d'ex-accédants à la propriété et transformant les anciens quartiers résidentiels en villes fantômes.
Expropriations multiples, pertes bancaires gigantesques, faillites d'établissements financiers : la crise des subprimes secoue le monde. Cette crise est aussi celle de l'immobilier, désormais associé aux mouvements internationaux des capitaux, et responsable de flambées et débâcles à l'échelle planétaire. Quelles nouvelles formules d'investissement connaît l'industrie de la pierre ? Quels sont leurs effets sur les marchés du logement ? Comment garantir des conditions de vie décentes au plus grand nombre et espérer promouvoir la ville durable ? En interrogeant les pays asiatiques où la question foncière est particulièrement brûlante, ce livre fort et documenté rompt avec les approches traditionnelles. Et questionne notre proche futur où la crise immobilière pourrait se révéler plus dévastatrice que la bulle boursière.
