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le 5 mai 2014
Enfin un livre sérieux et chiffré sur l’immobilier. Loin des discours convenus et du parti pris des représentants du lobby immobilier, les auteurs démontrent de façon scientifique qu'il y a bien une bulle immobilière en France, qu'elle est principalement due à la hausse spectaculaire de l'endettement des ménages, et en quoi elle est néfaste pour notre économie, notre pacte social, notre compétitivité. Ils tordent le cou à quelques mythes comme le fameux "manque de logement", le locataire qui jetterait de l'argent par les fenêtres, et livrent leur prédiction sur l'évolution des prix en se basant là encore sur des chiffres, rien que des chiffres, et non sur une idéologie : la démographie, le resserrement dans la distribution de crédits, la fin des niches fiscales, tous ces paramètres vont contribuer à ce que la bulle se dégonfle.
Un livre brillant, et qu'il faut avoir lu pour ne pas commettre l'erreur d'entrer sur ce marché au pire moment.
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le 13 mai 2014
Suffisamment rare pour le souligner, enfin une étude indépendante (pas banquier, pas notaires, pas des professionnels de l'immobilier, ni même étatique...oui l’État est dopé aux recettes fiscales de l'immobilier pas facile d'être neutre) construite sur des éléments chiffrés. Elle casse plusieurs mythes qui ont la dent dure. Très didactique, cet ouvrage permet de comprendre les causes réelles de la bulle immobilières. A lire de toute urgence pour éviter de se faire piéger...
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le 21 mai 2014
Je ne vais pas reprendre les résumés des deux commentaires précédents.
Sachez cependant, qu'il s'agit d'un livre utile qui traite de l'évolution potentielle des prix du marché immobilier en France.
Les auteurs me semblent avoir un léger biais pessimiste mais il y a suffisamment d'éléments concrets d'analyse pour que le lecteur puisse lui même se forger sa propre opinion.
Bravo aux deux auteurs.
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le 29 décembre 2014
Excellente étude d'un grand réalisme, basée sur des données irréfutables de qualité.
Conci et "to the point" dans un français très accessible à tous, sans jargon.
Les auteurs expliquent comment la bulle immobilière s'est formée en France grâce à 5 facteurs:
-allongement des durées d'emprunt
-baisse des taux d'emprunt
-baisse des exigences d'apport personnel (possibilité d'emprunter 110% de la valeur du bien)
-politiques publiques pro-cycliques (scellier, aides au logement...)
-démographie (plus d'acheteurs nets que de vendeurs nets)

La modification à venir de ces paramètres combinées à une période de déflation devraient vraisemblablement pousser les prix à la baisse entre 20 et 40% dans les 5-10 ans à venir.
C'est d'ailleurs ce que confirme une étude de Ken Rogoff et Carmen Reinhart : l'intensité moyenne de la baisse des prix observée lors d'éclatements de bulles immobilières est de l'ordre de -35% sur 6 ans.

Une partie du livre est également consacrée à démonter un par un tous les mythes que l'on entend en France sur l'immobilier.
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le 31 mai 2014
Avec des éléments peu / jamais mis en avant par les médias, l'auteur présente de façon très compréhensible pourquoi il pense que les prix vont fortement baisser avant 2020 en France (-30%).
Intéressant avant d'acheter a tout prix "pour ne pas jeter l'argent d'un loyer par les fenêtres" : dans un achat, on commence par lâcher 7% du prix en taxes puis par payer des intérêts. La location peut être plus intéressante !
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le 1 juin 2014
Très bon livre, finalement très simple et rapide à lire contrairement à ce que je craignais. Très logique aussi, il apporte enfin beaucoup d'éléments sur la réalité du marché contrairement au tapage et au bourrage de crâne que l'on peut vous faire en permanence ! A lire absolument si vous êtes dans le doute...
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le 26 octobre 2015
« Les facteurs qui ont conduit à la hausse spectaculaire des prix au cours des quinze dernières années sont derrière nous. L'immobilier français n'échappera pas à une correction sévère estime Jean-Luc Buchalet, PDG de Pythagore et auteur avec Christophe Prat de l'ouvrage. »
C’est ce qu’ils nous démontrent!
Jean Luc Buchalet & Christophe Prat, sortent ce livre début 2014. A l’aide de documents, statistiques, graphiques accessibles à tous et ses 156 pages aérées dont 46 figures et tableaux ce livre structuré démystifie les croyances, rumeurs, idées fausses etc. sur le sujet.
Ce livre ose parler de la hausse de 80% de l’immobilier par rapport aux revenus (ou baisse de 80% du pouvoir d’achat immobilier du français) sur la première décennie du XXIème siècle.
Ce livre n’est pas qu’un véritable cours intéressant d’économie appliquée à l’immobilier, un document pédagogique mais aussi une véritable aide à la décision.
De plus il suscite l’envie d’en savoir davantage. C’est ce que j’ai fait ,ayant marre d’être baladé par des vendeurs bonimenteurs et une presse du spectaculaire superficielle et versatile.
A conseiller au citoyen profane, comme au journaliste, au politique, à… l’acheteur potentiel surtout !

Remarques perso :

Nota sur les pages 28-31 : On pardonnera à l’un des 2 auteurs responsable « dans la finance » de ne pas avoir développé davantage l’explication de la spéculation vers « la valeur refuge » immobilier au début des années 2000. Etait-ce l’objet ? Cependant les aides massives de l’Etat à la « spéculation » y sont bien démontrées. Au contraire sa position renforce ses propos sans complaisance envers un système dont il est l’un des acteurs.

Après la lecture de ce livre les commentaires des « professionnels » ou des politiques relayés par les médias apparaitront décalés voire mensongers. Finies les campagnes politiciennes de la « Pénurie de logements » on apprend et on vérifie qu’il existe un parc de logements vacants de 2,6 millions. Ces campagnes visent à la fois d’argument électoral pour les politiciens et à obtenir des aides de la collectivité pour les promoteurs (46 milliards d’€ en 2014) .

« C’est le moment d’acheter, les taux sont au plus bas » nous dit le présentateur du JT du service public (?).
Faux ! C’est pourtant basique ! Ce n’est pas le taux absolu du crédit qui compte mais le relatif. En période (depuis plusieurs années dont 2014) de très faible inflation (des revenus) voire de risque de déflation un taux de 2,5%, par exemple, est conséquent ; alors qu’un taux de 10% est un taux faible en période de hausse des revenus de 9-11%!
Enfin, à moins d’être certain de pouvoir revendre sans perte (garantie supplémentaire à exiger du constructeur dans le cas des VEFA*) les foyers amenés à vivre dans d’autres régions pour raisons professionnelles (de plus en plus fréquent) prennent un risque considérable en achetant en cette période de baisse des prix. La location apparaît la meilleure solution !
*Vente sur plans
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le 19 septembre 2014
Je suis un professionnel de l'immobilier, et ce livre m'aide à expliquer à mes clients comment et pourquoi l'immobilier est un marché en baisse pour les prochaines années.
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le 22 juillet 2015
Très bonne analyse du marché immobilier français. Très bon travail de recherche et de synthèse. Le scénario d'une baisse des prix de 30% du marché immobilier entre 2011 et 2021 semble plus que crédible (le marché ayant déjà chuté de 13% en région PACA alors même que les taux sont à un niveau historiquement bas).

Extrait: "entre 1998 et fin 2011 (point haut absolu), les prix ont ainsi progressé de +147% en province, de +185% en Île-de-France et surtout de +270% à Paris. [...] La France connaît la plus grande bulle immobilière de son histoire".

Les auteurs expliquent en particulier comment s'est créée la bulle:
* Chute des taux d'intérêt (bulle obligataire en cours)
* Allongement de la durée des prêts (de 13 ans en moyenne en 1996 à plus de 20 ans en 2011)
* Assouplissement des banques vis-à-vis du crédit immobilier (financement à 110% - prix d'acquisition + frais de notaire)
* Incitations fiscales (l'Etat français injecte 40 milliards d'euros par an dans l'immobilier)
* Propagande médiatique

Puis les auteurs présentent trois scénarios pour les années à venir, basés sur 4 approches différentes.

A lire absolument!
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le 13 novembre 2014
A lire avant de se lancer dans un achat immobilier, un point de vue différent de celui du vendeur .... Il faut attendre et çà baisse.
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