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Guide du lotissement et des autres divisions foncières (depuis la réforme du 1er mars 2012) Broché – 15 septembre 2012

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Extrait

TITRE I

LA NOTION DE DIVISION DE L'UNITÉ FONCIÈRE

4. Généralités. - Il importe, avant que de s'intéresser aux différentes sortes de division (en volume, en propriété foncière.

CHAPITRE I

DÉFINITION GÉNÉRALE DE LA DIVISION DE L'UNITÉ FONCIERE

5. Généralités. - Unité foncière et division sont les deux termes qu'il y a lieu de cerner pour aborder la suite

SECTION I
LA NOTION D'UNITÉ FONCIÈRE

6. Généralités. - Alors qu'elle revêt une importance capitale par les effets qu'elle induit en matière d'urbanisme (instruction du permis de construire, réglementation lotissements, fiscalité de l'urbanisme, règles de densité...), la notion d'unité foncière ne fait l'objet d'aucune définition légale ou réglementaire, même si elle est souvent assimilée à d'autres notions contingentes, telles que «terrain», «tènement unique» ou encore «îlot de propriété».

A. DÉFINITION DE L'UNITÉ FONCIÈRE

7. Unité foncière et Code de l'urbanisme. - L'unité foncière, en tant que telle, est ignorée du Code de l'urbanisme, qui se réfère à d'autres termes plus ou moins équivalents : propriété foncière, terrain, sol, parcelle, immeuble, espace, terrain étant le plus utilisé.

8. Définition de l'unité foncière par le décret n° 55-471 du 30 avril 1955 relatif à la rénovation et la conservation du cadastre. - Le décret n° 55-471 du 30 avril 1955 relatif à la rénovation et la conservation du cadastre définit l'unité foncière de la manière suivante : «îlot de propriété constitué par l'ensemble des parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision dans un même lieu-dit et formant une unité foncière indépendante selon l'agencement donné par la propriété».

9. Définition doctrinale de l'unité foncière. - Pour H. Charles, l'unité foncière est «un terrain ou un ensemble de terrains appartenant a un même propriétaire» (L'unité foncière dans le droit de l'urbanisme, RFDA, 1996, p. 575).

S. Pérignon retient que «la propriété foncière au sens de l'article R. 315-1 du Code de l'urbanisme (devenu article L. 442-1) est l'unité foncière, le tènement unique, entendu comme l'ensemble des parcelles appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision» (Détachements et lotissements, éditions du Cridon, 1993, p. 16).

J.-H. Driard la définit comme «les parcelles contiguës appartenant à un seul propriétaire ou à un ensemble solidaire de propriétaires et réellement disponibles pour le bénéficiaire du permis de construire» (Unité foncière et détermination des droits à construire, JCP N, 1998, 1450 et s.).

J.-P. Mas et L. Calmels définissent l'unité foncière au regard du droit de construire : «le droit de construire peut exister bien que la constructibilité n'ait pas d'existence immédiate, il s'agit alors d'une constructibilité potentielle. L'unité foncière est le contenant, la constructibilité est le contenu. Il ne faut pas non plus confondre le droit de construire et «l'intention d'implanter des bâtiments» qui est un critère du lotissement. Le titulaire d'une unité foncière peut avoir le droit de construire sans intention d'implanter. Le droit de construire est cependant un préalable nécessaire à l'intention d'implanter. Si le droit de construire n'existe pas, l'intention d'implanter des bâtiments ne peut pas exister» (Unité foncière, droit de construire et démembrement de propriété, Construction-Urbanisme n° 6, juin 2007, étude 12).

(...)

Biographie de l'auteur

Philippe BOULISSET est avocat, inscrit au Barreau d Aix en Provence, docteur en droit, et spécialisé en droit public. Il est l'auteur de nombreux articles (Annales des Loyers, Journal des Communes, Etudes foncières, Répertoire Dalloz notamment) et ouvrages (parmi lesquels : Guide du Permis de Construire, Annales des Loyers, septembre 2003 ; Guide des Associations Syndicales Autorisées, Edilaix, février 2007, Permis de Construire, et autres autorisations d'urbanisme, Delmas, octobre 2007 ; Code de l expropriation commenté, Annales des Loyers 2010 ; Relations et conflits de voisinage, Delmas, 2010).

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